Hyrkalkylator – Räkna ut hyreshöjning & hyresbudget

Så räknar kalkylatorn

Kalkylatorn har tre lägen.

Hyreshöjning. Hyran höjs en gång per år med samma procentsats. Varje höjning räknas på den redan höjda hyran. Kalkylatorn visar hyran efter det antal år du anger och vad du betalar totalt under perioden, där första året är dagens hyra.

Hyresbudget. Högsta hyra = nettoinkomsten × den andel du anger. Sedan dras hyran och dina andra fasta utgifter från inkomsten, så du ser vad som blir kvar till mat, sparande och annat. Andelen är din egen gräns, inte ett krav från hyresvärden.

Hyra eller köpa. Kalkylatorn jämför hur stor förmögenhet du har efter perioden om du köper respektive hyr, månad för månad:

• Köpare lånar priset minus kontantinsatsen och amorterar enligt amorteringskravet: 2% per år om lånet är över 70 % av köpeskillingen och 1% om det är över 50 %. Räntan minskas med ränteavdraget, 30% av räntan upp till 100 000 kr per år och 21% över det. Vid periodens slut är förmögenheten bostadens värde minus kvarvarande lån och försäljningskostnad.
• Hyresgästen placerar kontantinsatsen i stället, med den avkastning du anger.
• Varje månad sparar den som har lägst utgift mellanskillnaden med samma avkastning.

Det som inte ingår: lagfart och pantbrev vid köpet, skatt på vinsten vid försäljning, underhåll utöver avgiften och ändrad ränta. Resultatet beror mycket på antagandena om prisutveckling och avkastning, så pröva flera nivåer.

Räkneexempel

Med kalkylatorns förifyllda värden:

• Hyreshöjning: 10 000 kr i hyra och 3 % höjning per år blir 11 593 kr i månaden om 5 år. Under de 5 åren betalar du sammanlagt 637 096 kr.
• Hyresbudget: med 30 000 kr i nettoinkomst och 30 % som gräns blir högsta hyra 9 000 kr. Med 8 000 kr i andra fasta utgifter blir 13 000 kr kvar.
• Hyra eller köpa: en bostad för 3 000 000 kr med 450 000 kr i kontantinsats, 3,5 % ränta och 4 000 kr i avgift, jämfört med 12 000 kr i hyra. Med 2 % prisutveckling, 5 % avkastning för hyresgästen och 2 % försäljningskostnad går köpet före med 852 306 kr efter 10 år. Första månaden betalar köparen 13 477 kr, varav 4 250 kr är amortering.

Sätter du prisutvecklingen till 0 % i det sista exemplet krymper skillnaden till 208 463 kr. Därför är det klokt att räkna på flera scenarier.

Hyreshöjningar i Sverige

Hyran för förstahandskontrakt förhandlas oftast årligen mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen. Det finns inget lagstadgat tak, men en hyresgäst kan pröva hyran i hyresnämnden.

Genomsnittlig hyreshöjning i hela landet enligt SCB:

Höjningen varierar mellan hyresvärdar och orter, så räkna med det besked du har fått.

Vad ingår i hyran?

• Varmhyra inkluderar värme och ofta vatten. Det är vanligast för hyresrätter.
• Kallhyra inkluderar bara bostaden. Värme betalar du separat.
• Hushållsel, bredband, parkering och hemförsäkring tillkommer oftast. Lägg in dem som andra fasta utgifter i hyresbudgeten. Elkostnaden kan du räkna fram i elkostnadskalkylatorn.

Hyra eller köpa

Att hyra ger flexibilitet och kräver inget kapital. Du bär ingen risk för att bostadens värde sjunker, och hyresvärden ansvarar för det mesta av underhållet.

Att köpa kräver en kontantinsats på minst 10% av priset (bolånetaket). Amorteringen bygger upp eget kapital, räntan ger skatteavdrag, och du får del av en eventuell värdeökning, men också av en värdeminskning. Köp och försäljning kostar pengar, vilket väger tyngre ju kortare tid du bor kvar.

Räkna på bolånet i bolånekalkylatorn och läs mer i guiderna om hyra eller köpa bostad och kontantinsats. Har du låg inkomst kan du ha rätt till bostadsbidrag.